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作者:admin 2021-10-08 00:29 浏览

作者:公子不悔

01

昨天,楼市传来的两个重要信号。

第一个信号,央行与银保监会,再谈两个 " 维护 "。

9 月 29 日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

这是最近一周内,第二次提到两个 " 维护 "。

就在两天前的货币政策委员会 2021 年第三季度例会,央行就已经罕见地提出,要维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

当时,还只是央行在力挺,现在银保监会也加入其中,两个金融大鳄齐发话,意味着接下来,两个 " 维护 " 将变成要坚决执行的重任。

所谓维护,就是保护之意,就是要保护房地产市场的健康和消费者的权益。

为何要保护?当然是因为,现在的房地产市场不健康了,而且消费者权益受到了威胁。

当下,中心城市的二手房成交量一片肃杀,土地市场也出现了大面积流拍,就连广州这样的一线城市,流拍率都超过了 52%。

另一方面,不少房企陷入了债务危机,有的甚至破产。这让很多已经付款买了房但还未收到房的人,承担着烂尾的风险。

杭州就已经向购房者发布了重大风险提示。

造成这些现象的重要原因,是开发商没钱了,玩不起了,也不敢玩了。

开发商现在,融资难、融资贵、回款难,可以说是四面楚歌。

而当下的土地价格依旧高企,再加上各种苛刻的拍地条件,现在房企的利润已经非常微薄,有的房企更是放言,努力做到 2%。

2015-2021 年上半年行业典型上市房企整体利润率水平及变动

数据来源:CRIC、企业公告

正因利润微薄,正因融资难、融资贵,所以民营房企才选择躺平,不愿拿地。才有了部分房企陷入债务危机,甚至破产,才有了购房者承担的烂尾风险。

如今,央行与银保监会提出了两个 " 维护 ",其实就是释放了利好信号,要适当给予资金支持,让房地产成交市场适当回暖,让房企们能够回款,缓解资金压力。

02

注意,两个 " 维护 " 释放的信号,是适当给予楼市利好,而并不是像有的人说,管理层开始救市。

经济日报已经发布文章,明确表示,房地产市场 " 两维护 " 提法并不代表房地产金融政策会 " 急转弯 ",更不代表房地产行业融资环境会大幅宽松。

管理层其实一直努力让房价稳定,只不过部分地方城市考虑到土地财政,有些放任,所以调控楼市,是一场央地博弈。

在当前要发展消费经济、要实现共同富裕、要推进三胎政策的背景下,房价必须稳定,房地产在经济中的权重,必须下降。

但房地产对于经济仍非常重要,不可能摧枯拉朽把它拔掉,只能求稳,在稳定中弱化房地产的权重。目前的房地产市场,的确偏冷,被勒得太紧,不利于当下经济的发展。所以适当放松,而不是放开。

适当放松,而非放开的另一个证据,便是接下来要说的第二个信号。

第二个信号,北京也发布二手房官方指导价了。

没发布之前,市场就有风声,果不其然,在央行和银保监会提出两个 " 维护 " 的同一天,也就是说昨天,海淀房协发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价。

与深圳、成都不同的是,北京只一个区发布了二手房官方指导价,而且是针对 29 个价格涨幅大、成交量大的热点小区。当然,完全不排除,会向其他区普及。

二手房官方指导价可不是闹着玩的,威力相当大。目前,已经有十多个城市发布了二手房官方指导价。

以深圳、宁波、成都来说,二手房已经冷却,尤其是深圳,成交量几乎脚踝斩。而且价格也出现了大规模下调。

二手房官方指导价,最大的作用,是指导银行贷款,相当于降杠杆。在这个拳头之下,海淀区的二手房价格,还将继续调整。

这意味着,该收紧的还是得收紧,一松一紧之间,信号非常明确:

两个 " 维护 ",只是适当放松,不让房地产成为累赘,而非放开。

其实,用脚趾头想想,也能明白。自 2016 年大调控以来,已经耗费了五年的时间,才有了如今趋向稳定的调控成果,怎么可能会放弃,怎么可能会功亏一篑。

03

在这两个信号之下,整体来看,整个房地产市场,最痛苦的日子,似乎已经过去,但接下来要进入的并不春天,依旧是如履薄冰、如坐针毡的日子,只是比最苦,略好一些。

毕竟,我们的消费经济、三孩政策、共同富裕要推进,房地产必须还得腾挪空间。

所以,接下来,中心城市的房价,不会大涨。当然,也不会大跌。管理层自始至终都在强调稳定,调控只是求稳,而不是求大跌。

管理层期望的是:

1、通过持续的强调控,削弱房地产经济权重,让实体经济和消费经济占比强大起来。

2、通过不间断的调控,稳定房价,与此同时大力发展实体经济,提升国民的收入,最终稀释高房价。

接下来,中心城市大概率会进入横盘阶段,人口持续流入、经济持续向好的中心城市,会进入缓慢爬坡阶段。

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